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건설/건축 자재 2023년 전망

건설/건축 자재 2023년 전망
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기고: 혁신기업분석팀 이광수 애널리스트

2023 실패에 대하여

부동산 시장, 위축 전망

주택가격 하락이 2023년에도 지속될 전망이다. 전국 기준 아파트 가격 하락률은 실거래가격 기준 26.3%(2022년 9월 실거래가격 비교)로 추정된다. 부동산 시장 위축으로 미분양 아파트 증가가 예상된다. 2023년 예상 미분양 아파트는 8만 9천 호로 2022년 5만 호 대비 78% 증가할 전망이다. 미분양 아파트 증가는 또 다른 주택가격 하락 요인으로 작용될 수 있다는 판단이다.

주택사업 - 건축자재 시장, 불확실성 확대

미분양 아파트 증가와 주택가격 하락으로 주택사업 불확실성이 확대될 전망이다. 미분양 아파트 증가로 분양물량과 신규 수주가 감소하고 주택가격 하락으로 영업이익률 하락이 불가피할 것으로 예상된다. 2023년 대형건설회사 주택사업 영업이익률은 평균 0.8ppt 하락할 것으로 추정된다.

주택 수주 감소와 부동산 시장 위축은 건축자재 수요 감소로 이어질 가능성이 높다. 2023년 국내 시멘트 출하량은 2022년 대비 3% 감소하고 주택거래량이 줄어들면서 인테리어 수요도 감소할 것으로 추정된다.

주택가격 하락을 표현한 사진

건설업종, 건축자재 투자의견 '중립'

부동산 시장 변화를 반영하여 2023년 건설업종, 건축자재산업 투자의견을 '중립'으로 하향 제시한다. 건설회사들은 수익성 하락, 건축자재 회사들은 매출 감소가 예상된다. 향후 투자 의견의 변동요인은 건설업종, 해외수주 회복과 건축자재는 원자재 가격 하락이다. 건설회사들은 중동을 중심으로 수익성이 양호한 해외수주가 이어질 가능성이 있다. 건축자재 회사들은 원자재 가격이 하락하며 수익성이 개선될 수 있다.

실패에 대하여

2023년 건설과 건축자재 회사들은 실패할 확률이 높다. 수주 달성에 실패하고 이익 달성에 실패할 수 있다. 변화는 불가피하다. 최근 호황이었던 부동산과 주택사업은 불황으로 접어들고 있다. 그러나 분명 다른 변화가 기다린다. 다른 변화가 올 때 다시 성장하기 위해서는 실패를 이용해야 한다. 2023년 실패를 혁신적으로 이용하는 회사를 기다려본다.

I. 주택사업 전망, 미분양 아파트 증가

부동산 시장, 가격 26% 하락 추정

부동산 가격이 하락하고 있다. 2022년 1월부터 9월까지 아파트 실거래가격은 전국 3.1%, 서울0.9%, 경기 5% 하락했다. 가격 하락 폭은 시간이 갈수록 더욱 커지고 있는 상황이다. 2022년 9월 경기 아파트 실거래가격은 월 1.2% 하락하여 2009년 1월(-2.64%) 이후 최대치를 기록했다.

부동산 가격이 하락하고 있는 이유는 주택수요가 감소하고 있기 때문이다. 높아진 가격과 금리 인상으로 주택을 구입할 수 있는 유효수요가 줄어들었다. 유효수요 즉 주택 구매 한 수요를 간접적으로 판단할 수 있는 주택구입부담지수는 2022년 2분기 204(서울)로 2004년 이후 가장 높은 수준이다(경기 116, 전국 85).

주택구입 부담지수는 중위소득가구가 표준대출로 중간가격 주택을 구입할 때 대출상환부담을 나타낸다. 지수가 높을수록 주택구입부담이 증가됨을 의미한다. 주택담보대출 상환으로 가구소득의 약 25%를 부담하면 주택구입부담지수는 100으로 산출된다. 주택가격이 상승하고 금리가 인상될수록 주택구입 부담지수는 상승한다. 주택구입 부담지수의 상승은 현재 주택가격을 유지하는데 충분한 유효수요가 적어지고 있다는 의미다. 자산가격은 누군가 지속적으로 높은 가격으로 사줄 때 상승할 수 있다. 반대로 높아진 가격과 부담으로 인해 사줄 사람이 줄어든다면 가격은 하락하게 된다. 현재 한국 부동산 가격이 하락하고 있는 이유다.

수요와 함께 주택공급도 가격을 결정하는 중요한 요인이다. 주택가격을 결정하는 공급은 매물의 양이다. 집을 보유하고 있는 사람들이 팔기 위해 얼마나 시장에 매물을 내놓느냐가 중요하다. 현재 매물 증가는 제한적인 상황이다. 서울의 경우 1년 전과 비교하여 매물의 양은 24% 증가한 상황이다. 반면 2022년 5월 이후 매물의 양이 오히려 줄어들고 있다. 경기 또한 1년 전보다 매물의 양이 48% 증가했으나 2022년 5월 이후 매물이 소폭 감소했다. 현재 주택수요 감소에도 매물이 크게 증가하지 않기 때문에 주택가격 하락폭도 크지 않은 상황이다.

수요 감소에 따라 주택가격이 하락하는 가운데 향후 가격 하락폭은 매물의 양에 따라서 결정될 가능성이 크다. 향후 주택매물이 증가하면 주택가격 하락폭이 커질 수 있다. 반면 주택 매물 증감에는 전세가격 변화가 영향을 준다. 특히, 캡 투자(전세를 끼고 투자목적으로 주택을 매입)를 통해 주택을 보유하고 있는 경우 전세가격이 하락하면 매물이 많아질 수 있다. 전세가격은 2022년 5월 이후 지속 하락하는 상황이다. 2022년 10월 전월대비 전세가격은 전국 0.6%, 서울 0.8%, 경기 0.5% 하락했다. 금리 인상 및 월세 증가 등 다양한 요인으로 전세수요가 감소하고 있다. 뿐만 아니라 입주 물량이 충분한 상황에서 전세가격 하락폭은 커질 수 있다는 판단이다. 전세가격 하락은 매도 물량 증가의 원인이 되고 매물이 증가하면 주택 가격 하락폭이 확대될 가능성이 높다. 2023년 아파트 입주 물량은 서울+경기+인천 기준 17만 8천 호로 예상된다. 신규 세대를 고려하면 입주 물량은 충분하다는 판단이다. 오히려 2018년 이후 크게 증가한 입주 물량을 감안할 때 누적 입주 물량은 과다한 상황이다. 충분한 입주 물량은 추가적인 전세가격 하락 원인이 될 전망이다.
지구 보호를 표현한 그림

2023년 서울 입주 물량은 2만 4,170호다. 특히, 강남구의 입주 물량이 6,371호로 2014년 이후 최대 물량이다. 2023년 뿐만 아니라 2024년 강남구 입주 물량은 6,702호에 이른다. 수요 감소 및 공급(매물) 증가로 주택 가격 하락이 예상된다. 하락율은 전국 기준 26.3%(2022년 9월 아파트 실거래가격 기준)이다. 서울은 23.2% 하락하여 2022년 9월 기준 아파트 호당 가격이 12억 5천만 원에서 9억 6천만 원으로 떨어질 것으로 추정된다. 경기는 평균 호당 가격이 5억 9천만 원에서 4억 원 수준으로 하락할 전망이다.

가격이 하락하면 주택수요가 다시 회복하면서 거래량이 증가한다. 2006년 이후 서울 아파트 실거래가격 추이를 살펴보면 2008년부터 2012년까지 하락 추세를 보인다. 반면 가격 하락 이후 2013년부터 거래량이 빠르게 회복한다. 거래량 회복 이후 주택 가격은 다시 상승했다. 따라서, 향후 한국 부동산 시장 변화는 가격 하락과 이어질 거래량 변화를 관심있게 지켜볼 필요가 있다. 즉, 가격 하락 이후 거래량이 증가하기 시작하면 이후 주택 가격은 다시 상승세로 전환될 가능성이 크다는 판단이다.

미분양 아파트, 2023년 8만 9천 호 추정

부동산 가격 하락으로 미분양 아파트가 증가할 가능성이 높아지고 있다. 2023년 일반 분양 아파트는 전국 22만 호로 2022년 26만 호 대비 15% 감소할 전망이다. 부동산 시장 위축으로 인해 민간 중심의 분양 아파트 감소는 불가피하다는 판단이다. 현재 기준으로 사업 단계상 분양연기가 불가능한 물량은 13만 호다. 일반 분양이 감소함에도 불구하고 미분양 아파트는 증가할 가능성이 크다. 2022년 9월 전국 미분양 아파트는 4만 1,604호다. 2021 년 9월 1만 5 천 호에서 3배 이상 증가한 규모다. 2023년 미분양 아파트는 8만 9천 호로 추정된다. 시장 위축 정도에 따라 최대 11만 호로 증가할 가능성도 존재한다. 민간 아파트 초기 분양률이 하락하고 있다. 2022년 3분기 기준 초기 분양률은 전국 82%, 서울 93%, 경기 92%다.

주택가격이 떨어지고 미분양 아파트가 증가하면 분양 아파트 가격하락이 불가피하다. 분양 가격 하락과 분양 물량 감소로 건설회사 주택사업의 이익이 감소할 전망이다. 2014년 이후 부동산 시장호황으로 건설회사들의 주택사업 이익이 크게 증가했다. 주택사업 이익 비중이 높은 대우건설의 경우 2014년부터 주택/건축 사업 영업이익률이 평균 12% 이상으로 크게 향상되었다. 그러나, 향후에는 주택사업 수익성 하락이 불가피할 전망이다.

미분양 아파트를 표현한 사진

II. 해외사업 전망, 긍정적인 불확실성

해외수주, 450억 달러 이상 전망

2023년 한국 건설회사들의 해외수주는 450억 달러를 기록하여 2022년 대비 32% 증가할 것으로 추정된다. 중동을 중심으로 발주가 늘어나면서 수주 증가에 기여할 전망이다. 유가 상승으로 오일/가스 회사들의 이익이 크게 증가했다. 아람코의 경우 2022년 예상 순이익은 1,750억 달러에 달해 2020년과 비교하여 3.5배 이상 확대될 전망이다. 글로벌 오일/가스 회사들의 이익 증가는 투자 여력 확대를 의미한다.

문제는 수익성, 수주 경쟁 약화 가능성

해외사업은 수주 증가보다도 과연 수익을 낼 수 있느냐가 중요하다. 해외사업 비중이 큰 삼성엔지니어링의 화공사업 영업이익을 2003년부터 2021년까지 합산하면 -6,908억 원이다. 무려 19년 동안 중동을 중심으로 해외수주를 통해 오히려 영업적자를 기록했다는 의미다. 수익을 낼 수 없다면 수주 증가로 이익 불확실성이 확대될 가능성이 크다.

수익성에는 수주 경쟁이 미치는 영향이 크다. 즉, 업체 간 수주 경쟁이 치열할수록 수익성은 하락하고 수주 경쟁이 완화되면 수익성이 높아질 가능성이 크다. 경쟁 차원에서 한국 기업을 포함하여 글로벌 플랜트 회사들의 인력 감축을 주목할 필요가 있다. GS건설은 3천 명 이상이었던 플랜트 사업부 인력을 2021년 기준 1,113명으로 감소했다. 인력 감소로 수주 역량이 줄어들면 적극적으로 수주 경쟁에 참여하지 못하게 된다. 발주 증가와 함께 수주 경쟁 완화가 예상되는 이유다.

III. 건축자재 시장 전망

3重苦: 주가하락, 실적부진, 부정적인 환경

2022년 건축자재 산업의 주가 하락이 지속되었다. 코스피 대비 건축자재 대표 기업인 한샘과 쌍용C&E의 주가 지수를 살펴보면 한샘 43, 쌍용C&E 74를 기록하여 코스피와 동일하게 주가가 하락하거나 하락폭이 컸다. 쌍용C&E는 시장 대비 하락율이 크지 않았으나 높은 배당수익률과 2022년 이전 주가 흐름을 보면 상대적으로 주가 하락이 컸던 것으로 판단된다.

실적도 부진했다. 한샘과 쌍용C&E의 분기별 영업이익은 2021년 4분기부터 감소하기 시작했다. 한샘은 2021년 4분기 영업적자를 기록했고 쌍용C&E는 2022년 1분기 영업이익이 4억 원에 불과했다. 건축자재 산업의 실적 부진은 원자재 가격 상승이라는 단기적 원인과 소비자에게 가격을 전가하기 어렵다는 구조적인 원인이 중첩되어 있다는 판단이다.

환경 변화도 건축자재 산업에 부정적인 영향을 미치고 있다. 대표적으로 성장 우려다. 부동산 시장이 위축되면서 성장에 대한 불확실성이 커지고 있다. 영향을 줄 수 있는 변화는 우선 주택거래량 감소다. 2022년 상반기 아파트 실거래 건수는 15만 9천 건으로 2021년 2분기 대비 32%, 2021년 1분기 대비 52% 감소했다. 주택 거래량이 줄어들면서 인테리어 수요가 감소하고 있다. 문제는 거래량 감소가 장기간 지속될 가능성이 크다는 점이다. 주택가격 상승이 지속되면서 주택수요가 줄어들고 있다. 뿐만 아니라 금리 인상으로 인해 투자수요도 감소하고 있는 상황이다.
건축자재 산업 하락을 표현한 사진

시멘트업의 실적 부진 원인은 원자재 가격 상승이었다. 국내 시멘트 원가 구성을 보면 평균 유연탄 30%, 전력비 20%, 운송비 16%, 원재료비(석회석) 12%, 인건비 11%다. 유연탄 가격 변동에 따라서 원가가 크게 변동된다. 유연탄 가격은 러시아의 우크라이나 침공 이후 급등한 상황이다. 2022년 3분기 기준 1톤당 유연탄 가격은 414달러로 2021년 평균 130달러 대비 3배 이상 급등한 상황이다. 유연탄 가격과 함께 운송비 인상도 이어지면서 시멘트 제조(판매) 원가가 크게 상승했다. 상반기 7개 시멘트 평균 매출 원가율은 83%를 기록해 2021년 상반기 78% 대비 5%포인트 이상 상승했다. 원가 급등으로 인해 시멘트 가격이 인상되면서 수익성 하락폭이 제한적이었다. 2022년 3분기에 시멘트(1종 벌크 기준) 가격은 1톤당 10만 원대로 인상되었다. 생산자 기준 시멘트 가격 지수 2022년 3분기 128를 기록하며 2021년 3분기 대비 17% 상승했다.

문제는 이익 성장 가능성, 불확실성이 큰 상황

기업 실적은 P(가격) X Q(판매량) - C(원가, 비용)으로 결정된다. 건축자재 산업은 설비투자가 필요하고 가격에 대한 공급 탄력성이 비탄력적이기 때문에 원가에 따라서 판매가격이 결정된다. 반면, 원가가 상승할 때 가격을 얼마나 인상시킬 수 있을 수 있는가를 측정하는 가격전가 정도는 판매량에 의해서 결정된다. 예를 들어 원가가 인상되면 판매가격이 상승하나 판매가격의 인상 정도는 수요(판매)량으로 결정될 가능성이 높다. 따라서, 원가가 상승할 때 수요가 어떻게 변화할 것인가가 건축자재 회사들의 실적을 예측하는데 중요한 판단기준이 된다.

건축자재 산업의 핵심수요는 아파트 분양물량이다. 2023년 전체 아파트 분양물량은 34만 호로 2022년 대비 9% 감소할 것으로 전망된다. 주택가격 하락으로 민간 공급이 감소가 불가피하다는 판단이다. 신규 아파트 분양이 감소하면 건축자재 수요가 줄어들 가능성이 크다. 물론 원가가 하락할 가능성도 있다. 최근 경기 위축 우려가 커지면서 건축자재 원자재인 lumber(목재) 가격이 크게 하락했다. 시카고 목재 선물 가격은 10월 21일 1,000 board feet 당 539달러를 기록하여 2020년 상반기 수준으로 하락했다. 코로나 팬데믹과 러시아의 우크라이나 침공 이후 급등했던 다른 원자재 가격도 목재 가격처럼 하락할 수 있다.

주택 리모델링을 표현한 사진

원자재 가격이 하락하면 일시적으로 건축자재 회사들의 단기 실적개선에 도움이 될 가능성이 크다. 그러나, 불확실성은 지속 존재한다. 건축자재 회사의 이익에 가장 좋은 조건은 원자재 가격이 오를 때 수요가 증가하여 제품가격 인상과 함께 판매량이 증가하는 경우다. 반면, 원자재 가격이 하락하더라도 수요가 감소하면 제품가격이 인상이 어렵게 되고 수익률이 하락할 수 있다. 따라서, 향후 원자재 가격이 하락하더라도 수요 증가가 이루어지지 않으면 오히려 판매 가격이 하락할 가능성이 존재한다.

아파트 분양이 줄어들면서 시멘트 수요(출하량) 감소도 불가피할 전망이다. 2023년 국내 시멘트 출하량은 4,725만 톤으로 2022년 대비 3% 줄어들 것으로 추정된다. 신규 아파트 분양 감소와 정부 예산 축소로 SOC 투자도 감소하면서 시멘트 출하량 감소의 원인이 될 가능성이 높다는 판단이다.

노후 주택과 친환경 사업

국내 건축자재 시장의 장기 성장은 노후 주택 증가에 따른 시장 확대 가능성에서 찾을 수 있다. 노후 주택이 증가하면서 인테리어와 리모델링 수요가 자연스럽게 증가할 수 있다. 문제는 속도다. 전국 주거용 건물 중 48% 이상이 노후 건물이다. 서울도 노후 주택 현황을 살펴보면 전체 건물 중 준공 후 10년 미만이 10%에 불과했고 10년 이상 20년 미만이 13%, 20년 이상 30년 미만 25%, 30년 이상이 47%에 달했다.

미국, 일본 등 비교 국가들은 노후 주택이 증가하면서 인테리어와 리모델링 시장이 확대되어 왔다. 그러나, 한국에서는 노후 주택 증가가 바로 리모델링 수요 확대로 이어지지 않는다. 재건축, 재개발을 통한 신축 방법이 존재하고 있기 때문이다. 즉, 재건축이 활성화되면 노후 주택에 대한 리모델링 수요는 확대될 수 없다. 따라서, 리모델링 사업과 정비사업(재건축+재개발)은 대체관계에 놓여 있다고 판단할 수 있다.

재건축 초과이익 환수 부담 완화, 재건축 용적률 상향 등 정부 정책으로 정비사업 추진에 대한 기대감이 높아질 수 있다. 정비사업이 활성화되면 리모델링 수요는 위축될 가능성이 크다. 따라서, 노후 주택에 대한 정비사업 진행과 정책의 방향은 리모델링 산업에 영향을 미칠 수 있다는 판단이다. 향후 정비사업의 변화를 지켜봐야할 필요가 있다.
건축자재 산업 하락을 표현한 사진

시멘트 산업에 친환경 부문은 생존과 성장을 위해 반드시 필요한 부문이다. 시멘트를 생산할 때 철강 다음으로 많은 이산화탄소를 배출한다. 시멘트를 제조하기 위해서는 석회암을 용광로에서 태워야 한다. 석회암은 탄소와 산소로 구성되어 있다. 석회암을 태우면 시멘트를 만드는데 필요한 탄산칼슘을 얻을 수 있다. 이 과정에서 불가피하게 이산화탄소가 배출된다. 즉, 석회암에 열을 가하면 산화칼슘과 이산화탄소가 만들어진다. 1톤의 시멘트를 제조할 때 1톤의 이산화탄소가 배출된다. 불가피한 이산화탄소 배출은 시멘트 회사에게 리스크로 작용할 가능성이 크다. 환경 규제가 강화되고 이산화탄소 절감에 대한 요구가 커질수록 비용 상승이 지속될 수 있다.

시멘트를 생산하면서 배출되는 이산화탄소 배출을 직접적으로 줄일 수 있는 방법은 제한적이다. 탄소 포집 등의 방법을 사용할 수 있으나 기술 개발에 시간이 필요한 상황이다. 따라서, 시멘트 기업은 비용을 줄이기 위한 투자를 선행해야 한다. 대표적으로 순환자원 활용이다. 순환자원 활용은 시멘트 제조에 화석연료 대신 폐합성수지 등을 사용한다. 순환자원을 활용하면 화석연료 사용을 줄일 수 있다. 또한 원료 비용을 절약할 수 있다. 따라서, 순환자원 활용 비율이 상승할수록 원가율이 개선될 수 있다. 반면, 한국 시멘트 산업의 순환자원 연료 대체율은 25%(2020년)에 불과한 상황이다. 향후 순환자원 활용 비율이 높아질수록 온실가스 감축과 함께 원가율 개선이 가능할 수 있다는 판단이다. 순환자원 활용으로 대표되는 시멘트 기업들의 친환경산업 확대를 주목하는 이유다.

댓글목록

정연국님의 댓글

정연국

알찬정보주심에 감사드립니다