'강남 필패론'과 '강남 불패론'…종전과 달리
8.8 부동산 대책이 기대가 되는 이유?

우리 내부에서는 2017년 12월 5대 시중은행장이 "다음 해 즉 2018년 강남 아파트 가격이 15% 정도 폭락할 것"이라는 예상이 화제가 된 적이 있었다. 현실화됐다면 정말 끔찍한 일이었다. 나름대로 근거는 있었다. Fed을 비롯한 선진국 중앙은행의 통화정책 기조도 긴축으로 돌아서면 세계주택시장에 낀 거품이 붕괴할 것이라는 이유에서다.

하지만 2018년 세계 부동산 시장은 '하우소포리아(housophoria=house+euphoria)'라는 용어가 나올 정도로 호황을 구가했다. 주택가격비율(PIR)과 주택수익비율(PRR)을 산출해 보면 대부분 국가에서 장기 평균치를 상회했다. 한국의 부동산 가격도 상승세가 지속되는 가운데 강남 4구가 가장 많이 올랐다.

'강남 불패냐' 아니면 '강남 필패냐'. 이 문제를 부동산 가격 예측에 관한 한 지금까지 가장 정확하다는 인구통계학적 기법을 통해 보더라도 동일한 결론이 나온다. 결국 줄레조의 아파트 공화국론을 토대로 '강남 불패론'과 마코토의 부동산 버블 붕괴론에 근거한 '강남 필패론'은 보는 시기에 따라 그 가능성을 동시에 안고 있어 아파트 가격이 하락할 때마다 단골 메뉴처럼 반복되어 왔다.

코로나19 사태 이후 글로벌 리스크가 빈번하게 발생하는 초불확실성 시대를 맞아 각국 정부가 시장에 직간접적으로 개입하는 정도가 더 높아질 것으로 예상된다. 이 때문에 앞으로 부동산 시장의 모습은 정부가 어떻게 하느냐에 따라 성패가 좌우되고 최대적(敵)으로 '정부의 실패'를 꼽는 시각이 많아지고 있다.

이론적으로 보이지 않는 시장의 손이 본연의 기능인 자원의 효율적인 배분을 하지 못하는 경우를 '시장의 실패'라 부른다. 시장이 규모의 경제와 정부의 인허가 요인으로 독과점이 되거나 완전경쟁시장이라도 외부 경제 혹은 외부 불경제 효과, 공공재, 불확실성 등이 존재하면 시장의 실패가 나타난다.

한 나라의 경제가 이런 상황에 빠지면 정부가 보이는 손을 갖고 불완전한 시장의 기능을 보완한다. 정부의 보이는 손이 완전한가에 대해서는 한마디로 답할 수 없지만 각종 정책이 추진되는 과정에서 보면 정부의 실패, 즉 정부에 의한 자원 배분의 비효율성과 불공정한 현상도 자주 목격된다. 경기도 성남시 대장동 부동산 개발 사태가 대표적인 예다.

정부의 실패가 생기는 데에는 여러 원인이 있지만 정책결정이 '정치가(statesman)'가 아니라 '정치꾼(politician)'에 의해 결정되는 경우가 많기 때문이다. 정치꾼은 의사를 결정할 때 정권 유지, 선거공약 등과 같은 개인적인 야심이나 이해관계에 영향을 받는다. 이 경우 자원의 효율적인 배분과는 거리가 멀어지게 된다.

부동산과 같은 정책 결정에 있어서 정치꾼보다 더욱 문제가 되는 것은 관료조직이다. 양심적인 공직자도 있지만 모든 공직자가 다 공익에 충실하다고 볼 수 없다. 공직자도 사람이기 때문에 사익을 공익보다 앞세우게 되고, 이 경우 올바른 의사결정이 어렵게 된다. 이를테면 특정 지역의 부동산 대책을 강구하는 공직자가 해당 지역에 주거할 경우 자신의 재산 가치를 떨어뜨릴 수도 있는 근본적인 대책을 내놓기란 사실상 힘들다.

우리가 시장실패의 하나로 분배의 불공평을 들고 있으나 이 때문에 정부의 재분배 정책이 필요하다. 재분배 정책의 취지는 있는 계층을 대상으로 세금을 거둬 없는 계층의 소득을 이전하는 것이나 실제로 있는 계층의 이익을 옹호하는 쪽으로 결정되는 경우가 많다. 'K'자형 양극화 현상이 심하게 나타나고 있는 코로나19 사태 이후가 더 그렇다.

또 다른 시장실패의 원인으로 불완전한 정보를 들고 있는데 이는 정부에도 그대로 적용된다. 정부에서 문제가 되는 불완전한 정보는 크게 두 가지로 구분된다. 하나는 경제주체 간의 비대칭성으로 정보를 제대로 알지 못하는 경우로 '가짜 뉴스' 논쟁이 대표적인 예다. 다른 하나는 미래에 대한 불확실성이다. LH 임직원들의 내부자 정보를 이용한 부동산 투기 사건의 경제 사회적 파장은 아직까지 지속되고 있다.

경제정책 성공 여부는 경제주체가 정부의 정책에 대해 어떻게 반응하느냐에 따라 다르다. 정부가 아무리 좋은 정책을 내놓더라도 정책 수용층이 의도대로 반응하지 않으면 실패한다. 정책효과를 내기 위해서는 특정 가치와 이념에 갇혀 있는 '프레임 효과(frame effect)'보다 경제주체와 시장 반응까지 감안하는 '프레이밍 효과(framing effect)'를 중시해야 한다.